传承历史文化，在小区主大门改造设计时参考明清仿古格局设计，整体配套城市更新改造方向。
文 / 张小军 陈伟(张小军系宝石花物业管理有限公司党委书记、董事长，陈伟系宝石花物业管理有限公司运营管理部品质总监)
随着城市的不断发展和城镇化进程的加速，老旧小区面临着诸多治理和物业服务方面的问题。宝石花物业管理有限公司（以下简称宝石花物业）根据小区实际不断优化服务模式，已逐步探索建立了一套针对老旧小区改造及管理的“1+3+N”模式，1即为“三供一业”老旧小区的改后管模式，3即为“大物业（生活）服务联盟”的朝天宫模式、“党建共同体引领”的福利路街道模式和“改造服务双主导”的红旗小区模式，N即为运营、经营、管理和服务方面的特色做法，通过服务标准化和管理差异化，进行模式复制和研究，有效助力老旧小区物业管理的健康发展，为政府排忧解难，为居民提供优质服务。
“三供一业”老旧小区的改后管模式
2018年宝石花物业成立之时，正值“三供一业”分离移交的改造期，改造辐射了公司管辖的30多家单位、1000多个小区、100多万户业主。宝石花物业参与了维修改造项目的摸排、立项、施工监督、现场管理、竣工验收、承接查验、改后管等全生命周期管理，维修改造内容涵盖了供水、供电、供气的分户计量表具更换，供水、供电、供气、供暖老化管网及供电老化线路更换，老旧房屋屋面维修，住宅楼宇外墙保温、粉刷，楼道内楼梯扶手更换、粉刷，小区内老旧道路、下水管路、围墙、大门、安防、消防、门禁等基础、便民设施的更换、修缮等内容。通过开展这些工作，宝石花物业积累了老旧小区改造的丰富经验，形成了老旧小区改造的配套体系，为老旧小区改造治理和改后管服务奠定了基础。
“大物业（生活）服务联盟”的朝天宫模式
陆家巷片区位处南京城市中心区域，作为繁华地段的老旧小区，长期以来缺失物业管理，成为困扰社区治理和居民生活的难题。宝石花物业通过百城千街战略布局指引，积极参与城市更新行动，开展社区共建共治，并在南京市秦淮区朝天宫街道党工委的主导下，由宝石花物业牵头成立以物业服务+生活服务+社区治理为主要内容的“大物业服务联盟”模式，形成具有特色的“朝天宫模式”，即坚持党建引领、政府引导、市场主导、多元治理、议治共融、科技赋能，围绕“治理、运营、更新、数字化”四个关键词，对老旧小区治理工作全面提质增效。
一是创新工作机制，共建共治见实效。策划实施“支部建在小区里”的“宝石花红管家”志愿活动，打造了秣陵路社区桃园“共治小区”、俞家巷社区陆家巷街区“楼栋红马甲”志愿服务站、张府园社区党员议事角等一批共建共治典型。积极与社区互动，了解业主初步信息，了解片区特殊群体的情况，沟通片区内长期存在的问题，制定“一小区一方案”，在服务管理过程中，创建了“物业吹哨，街道报道”的工作机制。
二是融入社区治理，推动业务规划落地。整合多方资源，积极推动业务规划的落地，用公建民营的模式，建设社区嵌入式护理中心，止马公馆养老综合服务中心建设并投用，有效满足了辖区老年人对慢病管理、康复护理的实际需求，为十五分钟养老便民服务圈内半自理、轻度失智失能老人提供了全天候的医养结合社区照料服务，同时，积极探索和试点老年活动室、老年食堂、颐养中心、托幼服务、中医理疗、社区便民服务的路径和模式。
三是开展“楼道革命”，高效治理小广告。宝石花物业联合街道社区，开启“印象宝巷，点亮红心”为主题的“楼道革命”活动，以陆家巷片区为试点，主动约谈了29家涉及各种类型的楼道标贴小商户，由社区启动为民专项资金，在楼道内安装宣传栏，在宣传栏的设计方面，特意设计留白一处奖励规范张贴广告的商户，此举极大减少了小广告乱张贴的现象。
四是争取政策支持，确保项目可持续发展。首先是加强“输血功能”。老旧小区的住户，没有缴费习惯，物业服务企业的正常运行，需要政府建立专项扶持政策，争取专项激励、为民资金使用、政府购买公共服务、业务置换等优惠政策，确保老旧小区物业服务的高质量发展。陆家巷片区目前物业服务费收缴率已经从入驻时的“0”增长到26.1%。其次是增强“造血功能”。进一步盘点街道社区内的低效资产、公共资产，以资产托管的方式交由宝石花物业管理，利用小区、院落的公共资源，植入宝石花物业的增值服务理念，保障小区、院落日常管理及正常运转所需费用。再次是加强“联合帮扶”。按照城市治理改革的要求，争取依法下放和优化的公共资源、公共事务、公共秩序和公共服务工作领域的有关事权，以业务外包的方式由宝石花物业将社区治理和物业服务一体化管理，针对老旧零散片区物业管理矛盾的根源问题，以社区为单位打造示范点，打通了街道各部门的壁垒，实施了联合执法。
“党建共同体引领”的福利路模式
宝石花物业和兰州西固区福利路街道党工委，充分发挥“党建共同体”平台聚合作用，深入推进“红色物业”建设，针对管辖区域内的老旧小区改造治理和服务管理，通过合作模式，推动共建共治共享基层社会治理格局走深走实。
一是建立“党建共同体”，引领社区治理提档升级。通过街道党工委与宝石花物业兰州石化地区公司党委签订党建联盟协议，八个社区与物业项目部签订地企共建协议，在党组织领导下，各司其职、互相补位、边界清晰，互为帮衬，整合调度小区各方资源力量，主要来解决辖区“三不管”楼院无人看管、部分小区物业管理水平较低、基础设施不完善的现实情况，通过大事要事联商、党员干部联动、优势资源联享、网格服务联手、发展规划联谋、先进文化联创，不断强化党建引领基层治理创新的实际成效，全力协同推动“红色物业”向纵深发展。
二是建立“治理组合体”，扩宽共建共治发展路径。公司坚持把物业服务融入城市基层党建工作，当地街道吸收宝石花物业兰州石化公司党组织负责人兼任街道“大工委”委员、物业项目经理兼任社区“社工委”副主任。街道选派街道优秀党务骨干到宝石花物业兼任党委办公室副主任，通过“双向进入、交叉任职”，建立了双方管理层共同学习、定期沟通、重大事项会商等双向互动机制，实现党建与业务的全面融合，不断为“红色物业”注入“红色生命力”，形成“街道整合力量统筹抓、社区属地管理直接抓、物业协调联动兜底抓，网格因地制宜直接抓”的四级联动、一贯到底的工作格局。
三是建立“服务联合体”，提升老旧小区环境面貌。宝石花物业充分发挥“服务联合体”的作用，共同治理楼道堆占、消防通道堵塞、乱贴小广告、屋面漏雨、道路积水等业主关注的焦点问题。通过开展“红色物业”建设工作，调动了街道、社区居委会、物业服务企业、住户的积极性，电动车集中停放场所和充电设施得以建设，街道投入专项资金解决文化长廊、公共设施的改造，小区环境面貌更加精致，住户投诉由2021年同期的42件下降到2022年的7件。
通过传统文化进楼道，打造楼道文化，凝聚邻里人心。
“改造服务双主导”的红旗小区模式
宝石花物业在管的红旗小区被当地政府纳入老旧小区改造计划。宝石花物业中油斯派克地区公司全过程参与小区改造前的意见征集、现场复核、改造内容设计、施工入场管理，改造过程中的施工监督、工作协调，以及最后的改造验收和改后管服务，建立了老旧小区“改造和服务双主导”的红旗小区模式。
一是“红管家”架起党群“连心桥”，巧解居民“烦心事”。通过红旗小区项目管家服务部的集约化管理辐射，利用物业服务中心和物业服务现场两个平台，为业主提供“全天候”服务，依托红旗小区物业服务口，打造了“红色平台”，设立了党员示范岗，充分发挥了党员先锋模范作用；汇聚“红色细胞”，联合社区团体，成立了小区老党员“蜗牛帮帮团”志愿者服务岗、红白喜事帮忙、邻里矛盾调解等，推进解决困扰群众的痛点、难点问题。
二是打造红色阵地和载体，探索党建引领的新路径。红旗小区项目联合社区创建了文化墙，进行红色文化宣传、党员风采展示、党建知识学习等，在美化环境的同时，让业主在无形中丰富党建知识，增强党性修养；红旗小区项目和居委会联合搭建“阵地共建、先锋同行”的特色载体，依托地缘上的有利条件，开展了退休党员及在职党员老带新活动、易度社工活动、同唱红歌、八一拥军等形式多样的党建活动。通过打造“红色宣传”“红色管理”“红色活动”三大党建活动，探索党建引领基层的新路径。
三是建立服务数据库和载体，凸显暖心、便民服务。红旗小区项目通过日常服务，积极收集困难家庭、失独家庭、残疾人家庭、空巢老人、困难老人、低保户、困难党员等特殊群体的信息，建立了特殊群体业主数据库，并定期开展帮扶困难老人、低保户送温暖、慰问困难户与困难党员、关爱残疾人微心愿、关爱失独家庭和关爱空巢老人等行动；在节日期间举行端午粽情、重阳敬老、中秋品月、孤寡老人送温暖、新春送“福”等活动；设立便民日，提供理发、磨菜刀、焊桌椅、清洗地垫、量血压血糖等便民服务；设置了阅览室、棋牌室、儿童活动室、书法摄影室等丰富业主生活。通过数据库和载体的建立以及活动的开展，进一步凸显了宝石花物业的暖心、便民服务。
老旧小区改造治理和物业服务模式的探索需要街道社区、业主和物业服务企业的共同努力和合作，才能实现共建、共享、共治的目标，政府希望通过物业服务企业实现小区全生命周期管理，这就需要系统性的政策配套、行业领域的共识推动、居民业主的一致认可、红色物业的党建引领，才能打造出美好的居住环境，为居民创造更加安全、健康和舒适的居住体验。
