老旧小区特别是零散片区的物业管理，是小区治理中的一个共性问题。如何在托底保障的同时，满足人民群众对更好服务的需求?如何在阶段性政府“买单”的基础上，实现可持续的常态运营?这是各地正发力破解的治理难题。
在以公办物业为主力推动老旧小区物业全覆盖的同时，南京市秦淮区多个街道引入社会化物业公司进入“最难管”的片区。这些率先试水的品牌物业公司生存状况如何?能否管得好、留得住?记者就此进行了调查。
赛马模式，寻找“专业”力量
12月2日，在双塘街道荷花塘片区，高岗里社区书记郭雅贝招呼约20名居民参加消防演习。居民听物业公司讲解消防知识，试用手持灭火器。
荷花塘片区毗邻明城墙，是南京11片历史文化街区之一，也是亟待更新的棚户区。走在杂乱的街巷间，迎面可见这样的标识牌：“建于清末民初，单层砖木混合结构，南北向两进院落，小青瓦坡屋面，体现了老城南传统院落民居的特点。”去年4月，银城物业入驻荷花塘片区，这里第一次有了专业的物业管理服务。
“这个手持灭火器，我们家家户户都安装了。”81岁的居民徐永林告诉记者，灭火器由物业免费帮忙安装。针对消防安全隐患，每月一次消防演习成了“标配”服务。街巷环境变整洁了，电动车有了规范的充电桩。
“像这样的老旧小区和零散片区，街道内有33个，占据辖区总面积的七成以上，其中18个原本无物业。”双塘街道物业科科长黄金恋介绍，居民有改善居住环境的诉求，区域内有提升安全管理能力的需求，但全部依靠政府人员或财政补贴都不现实，亟待引进高质量市场化物业管理。但另一个现实问题也摆在面前，这些片区基础设施差、居民没有交物业费习惯，物业管理难度高、盈利模式单一。
突破传统的政府买单、公办物业托底模式，双塘街道制定了“小区物业管理提质增效及全覆盖三年行动方案”，决定“牵手”头部物业，经多方努力引进了本地品牌物业公司。“同时引进3家物业，是想要联合更多市场力量集思广益共同探路，街道看中头部物业的服务质量、应急响应速度和信誉。”黄金恋说。
引入更多市场化力量，寻求小区治理上的突破。朝天宫街道也做出了全新的尝试。今年6月份，引入了外地首进南京的宝石花物业，“交出去”的是最难管的商住混杂片区——陆家巷。
“以前我们是各人自扫门前雪，楼道、公共区域垃圾随处乱放，汽车随地乱停、共享单车到处乱放。现在公共区域很干净，新安装的岗亭和道闸，对来往车辆进行了管控，生活的空间也变大了。”在陆家巷已经住了42年的徐志轩对这几个月里的变化赞不绝口。
“陆家巷片区的小区有两大特点，一是商铺很多，新场景、新业态、新消费蓬勃发展，其中很多都是网红店，人流量大;其次是老年人多。”江苏宝石花物业管理有限公司副总经理吴顺龙说，“这和我们以前接管的小区很不一样，对物业管理提出了更高要求。实行街区化管理模式，让小区有了管家。”
“每天上午7点开始巡逻，按照路线将整个片区走一圈，如果发现问题，要第一时间处理。”宝石花物业管家秦乐说，自己和同事们巡逻内容包括秩序维护、飞线充电检查、垃圾清理、非机动车存放等，路上要将摆放不整齐的电动车放到线内、将墙上的“牛皮癣”及时清除、将影响通行的共享单车摆到指定位置……如今，行走在陆家巷小区，这里原先坑坑洼洼的道路填上了柏油，斑驳的墙面被粉刷一新，共享单车整整齐齐地停放在街道两侧的白线内。
带资进组，扮演“救场”角色
城市发展进入存量更新时代，老旧小区成了品牌物业下沉市场的新领域。但毋庸讳言的是，经过近年政府力推的小区物业管理全覆盖，落到最后的，往往是最难啃的“硬骨头”，物业费收取是首当其冲的难题。
“老旧小区的居民并没有形成交物业费的观念。很多居民的想法是‘我在这里住了一辈子都没交过物业费，凭什么你们一来就要收费?’即便我们先做服务后收费，但目前收缴率只有30%左右，许多工作都是贴钱在做。”在百日复盘研讨会上，宝石花物业相关负责人直陈管理痛点。老旧小区缺少物业用地，一般物业服务用房会按照房屋总建筑面积0.3%比例配置，但老旧小区在建设之初就没有这样的规划。“目前，我们一些保安只能站在小区门口值守，条件比较艰苦。”
“带资进组”的品牌物业，并不谋求当期的收支平衡。“来凤里根本没法实现封闭式管理，也就没有收取物业费的基础条件，无论如何计算，都无法盈利。”金基物业双塘片区项目经理王靖伟告诉记者，这一开敞式小区建于1994年前后，有24个出入口，市政道路从小区里穿过。但现实的要求，零散片区、独栋也需要物业管理，街道以相邻片区为单位，落实片区安全秩序管理，物业通过巡查加强对零散片区的公共秩序维护、安全防范等落实管理。他们公司计划在第三年实现片区内收支平衡。
“片区面积约12.5公顷，房屋密度高且老旧，区域内居民基本都是老人和租户，房子本身产权也不明晰，有的甚至是十几名产权人，收缴物业费难度大，难以满足居民更高水平的物业要求。”银城物业荷花塘片区项目经理包军说，他们通过前期投入，在荷花塘片区建立起基本防范体系，增设边界报警、人脸识别等系统，配备保安人员进行巡逻。“随着荷花塘片区推进城市更新，能否顺利完成物业入驻，实现自我造血式的收支平衡，我们心里也没底。”
进驻双塘街道的3家物业公司在接受采访时坦言，目前的基本保障更多倾向于满足社会安全保障，但面对居民更高水平的供水、供热、供气等公用设备管理，片区绿化、道路维修等设施改善需求，目前还无力满足。
收放之间，培育“造血”能力
“老旧小区需要物业公司的服务，但自身付费意识不强，而物业公司需要依靠物业费维持正常运转，这是老旧小区突出的最大矛盾。” 东南大学物业管理研究所所长黄安永认为，需要街道社区沉下去，召开各类居民会议，加大宣传力度，让居民逐渐接受“花钱买服务、花钱买享受”理念。他强调，街道内的老旧小区是混杂的多功能管理体系，必须要以政府为主体，以企业为主力，强化经管协调，扎实研究和推动物业工作做实做优。
“有了品牌物业，社区也多了一个帮手。”双塘街道来凤街社区党委书记魏萍说，为了让物业留得住、干得好，政府和社区都在努力，正探索实施党建引领下的“社区+物业”新模式，致力于将“两条线”拧成“一股绳”。社区出力将绿化、监控、雨污分流等小区基本设施改善好，再交由物业维护管理。在街道设置公安、物业、社区三方合署办公区域，让居民遇到问题时能找到对应解决方法，而不是将一些不属于物业管理的问题也压在他们身上。
双塘街道相关负责人介绍，他们的计划是先补贴、扶持，后放手交给市场。对于片区内暂时无法实现收支平衡的物业公司，街道采取一个小区一种补贴方式。第一年，街道补贴银城物业荷花塘片区物业管理费用80万元，对金基物业零散片区的牵牛巷片区、许苑小区、秦状元巷46号等8个项目第一年补贴近36万元，街道第一年共补贴给物业公司近400万元。与此同时，街道也在开拓资源赋能物业。在部分片区，正试点将路边停车位交给物业公司一体化管理。一方面减少政府管理成本，另一方面又给市场更多自留地。
“不应该是以政府为主体，而是政府引导。”南京市城乡建设委员会工程储备中心副主任陈小坚认为，物业费的收缴率实际上衡量的是物业水平是否能够真正达到老百姓的认可度。“政府可以提供公共资源向物业公司倾斜，如将街巷城市公共空间的运营许可、公共停车的收费权等让渡给物业公司，但是绝对不是政府为主体，而是市场为主体或是各个利益方为主体，包括居民、商户、物业公司，所有利益相关方是主体。”
突破边界，打开“下沉”市场
对于品牌物业“抢滩”登陆，多家公办物业负责人在接受采访时表示“乐见其成”。“一方面，我们需要承担社会责任，但无限制托底、长期输入投入也是一个无底洞，经营难以持续。另一方面，我们也希望看到，这些市场化公司如何实现盈亏平衡，创出新路可以给我们以借鉴。”一家区属国企平台公司负责人说。
路越蹚越宽阔，外地品牌物业公司相继进入南京市场，正带来更多破题思路。老旧小区乃至零散片区物业管理并非无解之题，自有实现盈利的可持续发展之道。
“第一年亏了400万元，今年亏了100多万元，明年有望实现收支平衡略有盈余。”愿景和家物业南京公司秦淮片区项目经理张建云正在忙着年底盘点。该公司去年2月入驻夫子庙街道，目前已接管47个小区，其中11个闭合小区，36个零散小区。该公司起家于北京，探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式，如今已在全国各地铺开。
“好的围合小区，五毛钱一平方米的物业费收缴率能达到70%-80%。零散片区最困难，每平方米三毛的保洁费收缴率也就只有20%。”他算了今年的账，物业费+保洁费收了190万左右，停车费预计70多万元，政府补贴二三十万元。公司80多个员工，人力成本是最大的支出。填补收支“巨亏”的关键是增值服务态势良好。“小区入户维修很受欢迎，今年实现利润近30万元;新推出的局部装修改造很受欢迎，今年合同额100多万元;今年还签了3台小区电梯加装，可以给公司带来每台50万元的现金流。小区饮水机和充电桩设施刚铺开，一年下来也会有个几万元。明年要在这方面发力，就能走出亏损。”
“其实从小区出新改造就可以接入，一方面便于后期管理，同时可以更好实现收支平衡。”一家物业公司项目负责人坦言，相比于外地，目前南京这块市场蛋糕还没有打开，社区空间的商业化利用也存在制度壁垒。“下沉社区经营社群，对于更多物业企业而言是个大市场，但需要更多政策上的突破。”
值得关注的是，陆家巷片区也是南京市房产局落实美好家园、探索街区化物业的一个试点。把原有的物业服务模式由“小区型“升级”街区型”，将原来以产权人委托开展的物业管理，塑造为向基层政府和社区居民提供服务的“物业+”市场结构，加大政府采购物业服务的范围、内容。南京正在探索将物业管理小单元和城市管理大板块结合起来,兑现多方扶持的政策红利，增强各类物业企业在不同环境下的发展能力。
