甘肃省物业管理行业协会
 
 
 
 
 

“改”好之后,老旧小区如何“管”好?

2023-06-16

       西南街社区老旧院落改造

       6月5日,成都市召开小区治理三年攻坚行动动员部署会,提出2023年至2025年将推进1641个老旧院落改造,明确持续扩大物业覆盖面,到2025年底,力争符合条件、业主自愿的老旧小区实现物业服务全覆盖。

       老旧小区规模小、收费低、缴费率不高,物业企业入驻后一般会面临“入不敷出”的困境,因此不少老旧小区都面临硬件“更新”后缺乏后续维护管理的问题。如何在老旧小区中引入、提升物业管理,也成为老旧小区提升生活品质的重要课题。

       如何破解?近年来,包括成都在内的多地开始在老旧小区中探索“片区式物管”。所谓“片区式物管”,即在连片改造中打破老旧小区间的院墙,让原来零散的老小区“抱团”成为一个大片区,再引入专业物管为整个片区提供物业服务。

       金牛区西南街社区,是成都市首批打破小区院墙探索“片区式物管”的区域,但近日,该社区在试点两年之后已着手“换物管”。与此同时,正在改造中的工人村片区,正计划实施另一种“片区式物管”。

       “片区式物管”面临哪些问题?

       老旧小区治理如何做好

       从“改好”到“管好”的“后半篇文章”?

       运行两年

       西南街社区“片区式物管”为何撤场?

       西南街社区里的多个小区建于上世纪90年代初,随着建筑、道路、配套设施的老化,居民生活品质下降,一度被称为“稀烂街”。2021年4月,经历连片改造后,西南街社区开始试点“片区式物业管理”。社区相关工作负责人介绍,一家专业物业企业进驻片区近30个院落。当时情形下,这“标志着西南街20余个改造后的老旧小区正式告别无物业管理时代” 。

       西南街社区风貌

       “每个院落一名门岗,并提供保洁服务,工程部24小时待命。”据该物业企业项目负责人介绍,公司只负责院落内部,物管费0.5元/㎡;根据商谈情况,在部分院落也可收取停车费。除了维修能找到人,居民们感觉到的最大变化是:门岗人员年轻了,也正规了——和物业公司签了合同。

       令人意外的是,运行了两年多,6月初,这家物业企业却悄然撤场。社区称,接下来将引入新物业企业。为何换物管?社区负责人解释,居民希望得到更好服务,“和其他小区换物业并无不同” 。

       但小编在走访中了解到,物业无法覆盖运行成本,是撤场的重要原因。

       “物管贴不起钱了。”西南街社区一个院落自管组的大姐说。小编了解到,该院落此前引入了物管,但院落停车费仍由自管组收取。大姐指向门卫室一名女子:“她和物业签了合同,负责院子的门岗、保洁,月工资2400块钱。”大姐接着介绍,物管只收取了约100户的物管费,“交齐了都不够开工资,更不要说还有20多户拖着不交。”

       西南街社区紫藤花爬满楼墙引人打卡

       物业项目负责人也表示,撤场由企业提出,确实更多系成本考量:“只负责院内,又不涉及其他资源运营,加上物业费收不齐——算下账就知道了。”

       “西南街社区的片区式物管可称作1.0版本。”金牛区委社治委相关工作人员对此表示,“物业公司仍着眼于每个院子展开管理,人力成本高,居民缴费意愿存在偏差,加上拿不到商业资源运营,无法实现收支平衡。”

       另一种“片区式物管”探索

       新增商业收益能解题吗?

       就在西南街社区换物业的当下,工人村片区正在紧锣密鼓地筹划推行“片区式物管”。

       工人村片区·匠人里

       工人村社区书记杨健勇介绍,片区有90个老旧院落,此次改造涉及22个。“改造后如果没有长效管理机制,要不了多久,又会变成原样。但单纯引入物业,账算不过来。”

       预想中的“解题思路”总结起来不复杂:创造条件让物业公司增收、减少开支。杨健勇介绍,按照设计,院落改造中拆墙合院和拆违新增了空间,除用做新修居民休闲设施,还会增设车棚、快递柜等增值服务设施。

       负责工人村片区物业项目的愿景集团物业项目负责人卿旭表示,进院前会和住户协商确认停车费、广告费等增值服务费用的归属或分成——物业公司只进“谈下来”的院落。另一方面,物管公司计划提供从0.5元/㎡-1.5/㎡三档收费标准,“不提供一刀切服务——事实上居民的需求也多样。”

       工人村老旧院落改造项目图

       “每个院落将更注重技防,不再安排人员岗,节省人力成本。”卿旭解释,预想中片区合围后设置若干出入口,安保和保洁人员在区域内巡查、打扫。此外,片区改造中会新建门面和停车场,“交由物业公司与本地城投的合资公司运营,收益反哺物业项目。”

       杨健勇判断,改造后新增的商业收益管理也考验社区、物管、住户等各方,未来院落中也会出现住户和物业的矛盾,“和其他小区一样。”他表示,院落自管组会继续存在,“收集居民意见,监督物业服务,协助社区化解矛盾。”

       老旧小区改造后

       后续管理究竟怎么办?

       “老旧小区改造后续管理还是应当坚持引入专业物业服务。”金牛区委社治委曾对此进行过专门调研,并形成了一份关于老旧小区改造后续管理工作的建议方案。

       成都一小区进行改造后的楼栋墙绘 资料图

       方案中建议,实施改造前,将后续管理模式勾选作为改造必要条件,全体业主同意老旧小区改造后实施物业服务管理并缴纳物业费的,方可列入改造计划;根据拟改造小区实际,结合小区居民意向选择,充分征求居民老旧小区改造后续管理模式意见建议,确定小区管理模式、物业服务机构、内容等事项;在改造前按照《四川省物业管理条例》有关规定,选聘并引入专业物业服务公司入驻,与全体业主提前介入改造管理方案的制定。

       改造过程中,物业服务机构要协助业主委员会(或其他自治组织)或业主代表参与老旧小区改造施工方案的制定、参与老旧小区改造过程与质量监督工作,并参与老旧小区改造竣工验收。改造后,物业企业要提供质价相符的物业服务。方案中也提出,应当健全物业公司的退出机制。

       西南街社区乒乓球场地

       除了由市场化、专业化的物业公司提供服务,方案还提出另外两种管理模式:方案一,由区属国有平台公司提供物业服务,探索建立改造、运营一体化模式,同步成立专业物业服务机构,全程参与片区改造。改造前要充分梳理片区可用资源,以整合闲置场所、“拆墙并院”等方式,利用释放的公共空间合理配置片区物业服务中心,为后续物业增值服务提供阵地,以增值收费弥补物业管理费用缺口。

       方案二,探索成立物业型社区社会企业,通过市场化运作,为辖区老旧小区提供物业服务管理。其中,除了以社区两委等社区专职工作者为主体独立运营的模式外,还可引入各类市场主体,以项目合作的形势开展运营,或与其他市场主体(如国有平台公司等)合资成立项目公司、子公司等形式开展经营管理。

       “老旧小区改造后续管理是比较新的课题。”金牛区委社治委相关工作人员坦言,很多问题有待探索,比如,“片区式物管的一种方式是合围成片,但涉及道路、管网、环卫等行政许可,有待政策支持。”

       如何形成长效机制?

       “物业+社区服务”成行业趋势

       国内老旧小区改造后续管理方面,北京的做法——尤其是近年来的“劲松模式”和“首开经验”,展现了两种不同路径。

       从2018年起,北京市朝阳区劲松街道率先试点引入社会资本,从设计、规划、施工到物业管理,全流程参与,允许企业收取停车费并参与社区养老、托幼、健康等产业;物管先期提供四个月免费服务,让居民逐步接受服务并付费,同时街道设置3年的物业扶持期。“首开经验”则是国有企业参与老旧小区改造的典型模式。首开集团试点探索“先尝后买”和“持续更新”的更新模式,随时根据居民的合理化建议持续开展微改造,注重物业服务前置。

       工人村片区·匠人里

       中国城市规划学会住房与社区规划专委会秘书长、清华大学建筑学院副教授刘佳燕长期研究城乡社会规划研究、社区规划与住房研究、可持续城市更新,她表示,老旧小区改造后续管理直接关系到改造成果能否巩固。

       “打通相邻院落、实现连片式物业管理——有利于整合边角空间、共享服务设施。”在此基础上,刘佳燕建议,挖掘小区的空间资源、盘活资产,“引入社区商业。”一个参考思路是,小区公共资源的收入进入社区基金统一管理,一部分用于支持物业费。

       曹家巷

       在物业企业的角度,“物业+社区服务”是时下倡导和行业趋势,“即物业逐渐转型为社区服务运营商,提供养老、家政、社区团购等业务,拓展收入。” 节流也要考虑,“比如,部分服务可由居民自助、互助开展。”

 
 
 
   
   
 
 
 

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